Leent u als dga geld van uw eigen BV voor uw eigen woning? Let dan goed op de voorwaarden. Recente rechtspraak laat zien dat een te lange looptijd grote fiscale gevolgen heeft. Wanneer is nog sprake van een eigenwoningschuld en wat kunt u nu doen?
Wat speelde er?
Een dga is samen met zijn echtgenote sinds 2015 eigenaar van een woning. Voor de aankoop van de woning heeft de dga bij een bank een annuïtaire lening van € 1.500.000 met een looptijd van 360 maanden (tot 31 augustus 2045) afgesloten. In 2019 en 2020 sluit de dga bij zijn BV twee leningen van elk € 300.000 af, eveneens met een contractuele looptijd van 360 maanden en een annuïtaire aflossingsverplichting. Met deze bedragen lost hij een deel van de banklening af. In januari 2022 worden alle leningen volledig afgelost via een dividenduitkering.
Oordeel rechtbank. Volgens de Rechtbank Gelderland () is de rente op de leningen bij de BV in 2019 en 2020 niet aftrekbaar als eigenwoningrente. De leningen bij de BV zijn feitelijk een voortzetting van de oorspronkelijke banklening. Toch is in de nieuwe leenovereenkomsten opnieuw een looptijd van 360 maanden opgenomen, zonder rekening te houden met de al verstreken looptijd van de banklening. Daarmee overschrijdt de totale looptijd de wettelijke maximumtermijn en voldoet de lening dus niet aan de voorwaarden voor renteaftrek in box 1.
Gevolg. De betaalde rente is niet aftrekbaar als hypotheekrente. De schuld valt dan in box 3.
Wanneer is sprake van een eigenwoningschuld?
Maximale looptijd. Voor nieuwe leningen die kwalificeren als eigenwoningschuld geldt sinds 2013 dat deze in maximaal 360 maanden volledig en ten minste annuïtair moet worden afgelost.
Aflossingseis. U moet jaarlijks daadwerkelijk aflossen volgens een annuïtair of lineair schema. Alleen rente betalen, is dus niet toegestaan.
Schriftelijke vastlegging. Leent u van uw eigen BV, dan moet u de lening zakelijk vastleggen. Denk aan:
-
een duidelijke leenovereenkomst;
-
een marktconforme rente;
-
een vast aflossingsschema;
-
zekerheden, zoals een hypotheekrecht.
Let op. Staat in de overeenkomst een looptijd van bijvoorbeeld 35 of 40 jaar, dan voldoet de lening niet aan de wettelijke 30-jaarstermijn. Ook al lost u feitelijk sneller af, de contractuele looptijd is doorslaggevend.
Waarom gaat het hier mis?
Te lange looptijd. In de zaak bij Rechtbank Gelderland bevatte de overeenkomst een looptijd die langer was dan 360 maanden. Daarmee is niet voldaan aan de wettelijke voorwaarden voor een eigenwoningschuld.
Geen herstel achteraf. Het achteraf aanpassen van de overeenkomst helpt meestal niet voor het verleden. De Belastingdienst kijkt naar de situatie op het moment van aangaan van de lening.
Strikte regels. De rechtbank past de regels strikt toe. Voldoet u niet precies aan de voorwaarden, dan vervalt de renteaftrek. Er is weinig ruimte voor soepelheid.
Wat zijn de fiscale gevolgen?
Geen renteaftrek. De rente is niet aftrekbaar in box 1. Dat kan duizenden euro’s per jaar schelen, afhankelijk van de hoogte van uw lening en uw belastingtarief.
Box 3-heffing. De schuld verschuift naar box 3. Dit betekent dat deze meetelt in uw vermogen. U kunt dan weliswaar de schuld in box 3 in mindering brengen op uw bezittingen, maar u mist de renteaftrek in box 1.
Correcties en rente. Heeft u in eerdere jaren rente afgetrokken terwijl de lening niet voldoet? Dan kan de Belastingdienst navorderen. U betaalt dan mogelijk belastingrente.
Relatie met Wet excessief lenen. Leent u meer dan € 500.000 van uw BV (peildatum 31 december), dan kunt u ook te maken krijgen met de heffing over excessief lenen in box 2. Een lening die niet kwalificeert als eigenwoningschuld telt dan volledig mee voor deze grens.
Praktische aandachtspunten voor u als dga
Controleer uw overeenkomst. Bekijk of:
-
de looptijd maximaal 360 maanden is;
-
een annuïtair of lineair aflossingsschema is opgenomen;
-
de rente zakelijk is;
-
alle afspraken schriftelijk zijn vastgelegd.
Let op bij verlengen. Wilt u de looptijd verlengen of de lening oversluiten binnen uw BV-structuur? Zorg dat de totale resterende looptijd binnen 360 maanden blijft.
Denk aan administratieplicht. U moet jaarlijks gegevens over de lening aanleveren bij uw aangifte inkomstenbelasting. Onvolledige of onjuiste informatie kan ook tot verlies van renteaftrek leiden.
Wees zakelijk. Uw BV is een aparte rechtspersoon die vennootschapsbelasting betaalt. Behandel de lening daarom alsof u bij een bank leent. Dat voorkomt discussies met de Belastingdienst.
Inventariseer uw leningen bij uw BV. Controleer of de looptijd en aflossingsvoorwaarden voldoen aan de 360-maandentermijn en de annuïtaire eis. Past de overeenkomst niet binnen de regels, onderneem dan direct actie om verdere fiscale schade te beperken en voorkom dat u onverwacht uw renteaftrek verliest.
Bron: Tips en advies